土地

 固定資産税の土地の評価額は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価し評価額を求めます。

 地目とは、宅地、田、及び畑（併せて農地と言います）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地をいいます。 固定資産税・都市計画税の課税上の地目は、土地登記簿の地目とは関わりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

 土地の面積のことで、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

路線価方式（市街地宅地評価法）
 本市では、市街化調整区域内の一般農地及び市街化区域内で生産緑地地区の区域内にある農地以外は、原則としてこの方式で評価しています。

1. 用途地区・状況類似地域の区分
   宅地の利用状況から、市内の宅地を商業地区・住宅地区など用途の似通った地区（用途地区）に区分します。更にその中で、道路の状況、家屋の疎密度、公共施設等からの距離、その他宅地の利用上の便を考慮して、街並みの状況が類似した地域（状況類似地域）に区分します。
2. 主要な街路、標準宅地の選定
   状況類似地域の中から、最も標準的な街路を選定し、その街路に接する宅地の中から間口、奥行き、形状等が標準的な一画地を標準宅地として選定します。
3. 主要な街路に路線価付設
   地価公示価格や府の基準価格、不動産鑑定士が行う土地の鑑定評価による価格をもとに標準宅地の価格を決定し、その標準宅地に接する街路に路線価を付設します。
4. その他の街路の路線価付設
   主要な街路の路線価とその他の街路の状況等を比較して、その他の街路に路線価を付設します。
5. 各筆の評価
   路線価をもとに、間口、奥行き、形状等を考慮して各筆の価格を算定します。
   （一画地の宅地ごとに評価額を算出します。一画地は原則として、一筆の宅地ですが、利用状況によって、二筆以上の宅地を合わせたり、一筆の一部をもって画地とします。)

［例］ 評価額＝路線価×間口による補正×奥行きによる補正率×形状等による補正率
（各補正率は固定資産評価基準に定められています。）

 平成6年度の評価替えから、宅地の評価額は、地価公示価格の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。

 原則として、宅地の場合と同様に状況類似地区を区分し、標準的な農地（標準地）を選定して標準地価格を決定し、その価格に比準して各筆の価格を求めます。
 ただし、市街化区域内の農地（生産緑地地区の区域内にある農地等は除く）や農地法の規定により転用許可を受けた農地については、農地ではなく宅地に比準して価格を求めます。

 原則として、宅地に比準して価格を求めます。

 土地の評価額が決定されたら、その評価額から税額を算出するもとになる「課税標準額」を算定します。 税額を算定するもとになる課税標準額は本来、評価額と同じになりますが、 住宅用地及び市街化区域内農地（生産緑地地区の区域内にある農地等は除く）については、下記の様に課税標準の特例措置が設けられ、税負担の軽減が図られています。

• 200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は、住宅一戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。
• 小規模住宅用地の課税標準額については、評価額に1/6の特例率を乗じた額が固定資産税の課税標準額、評価額に1/3の特例率を乗じた額を都市計画税の課税標準額とする特例措置があります。

• 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。例えば300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地）であれば200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。
• 一般住宅用地の課税標準額については、評価額に1/3の特例率を乗じた額が固定資産税の課税標準額、評価額に2/3の特例率を乗じた額を都市計画税の課税標準額とする特例措置があります。

住宅用地には次の二つがあります。

• 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
  その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで）を住宅用地とします。
• 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
  その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

（住宅の敷地の用に供されている土地とはその住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日において新たに住宅建設が予定されている土地あるいは、住宅が建設されつつある土地は、原則として住宅の敷地とは認められません。)

 三大都市圏の特定市にある市街化区域内農地は原則として評価額に 1/3の特例率を乗じた額が固定資産税の課税標準額になり、2/3の特例率を乗じた額が都市計画税の課税標準額になります。松原市も三大都市圏の特定市です。

 平成5年以前は、評価水準が市町村ごとに地価公示価格の2割から5割とばらつきがありましたが、平成6年度に評価の均衡を図るため、宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格の7割を目途とする評価替えが行われました。
 本来ならば評価額がそのまま課税標準額となりますが、そのまま税率（固定資産税1.4%・都市計画税0.3%）をかけると税額が急に上がってしまうため、宅地の今年度の評価額と前年度の課税標準額を比べた割合「負担水準」により今年度の課税標準額を求めることになりました。

(注意)負担水準とは、個々の宅地の前年度の課税標準額が、今年度の評価額(住宅用地であれば、本則課税標準額)に対して、どの程度までに達しているかを示す数値をいいます。

 例えば、土地の価格が下落しても、負担水準が住宅用地で100%未満、商業地等で60%未満の土地については、税負担の均衡を図る観点から税額(課税標準額)が上がる場合があります。
 前年度と評価額が変わらなくても今年度の税額が上がることがあるのはこの負担水準の調整措置のためです。 （税制改正により、平成26年度より住宅用地について負担水準が90%以上の土地における課税標準額の据え置き制度が廃止になりました。）

住宅用地＝今年度評価額×住宅用地の特例率÷前年度課税標準額×100%

非住宅用地＝前年度課税標準額÷今年度評価額×100%

税額は、下記の手順で課税標準額に税率を乗じて求めます。

1. 土地・家屋・償却資産の固定資産税の課税標準額・都市計画税の課税標準額をそれぞれ合計し、課税標準額の1000円未満を切り捨てます。
    
2. 切り捨てた後の固定資産税の課税標準額に税率1.4%、 都市計画税の課税標準額に税率0.3%を乗じます。
    
3. それぞれ税率を乗じたあと、100円未満を切り捨てた額を合計します。
   合計が年税額となります。
    
4. 年税額を4期で割り、1000円未満の端数はすべては1期に合算します。
   期別ごとの税額が算出されます。
    

(注意)ただし、市内に同一名義で所有する土地、家屋、償却資産について、それぞれ課税標準額の合計が次の金額に満たない場合には、免税点未満となり固定資産税は課税されません。

• 土地30万円
• 家屋20万円
• 償却資産150万円